Księga wieczysta pokazuje stan prawny nieruchomości, ale nie wystawia mieszkaniu certyfikatu bezpieczeństwa. Można z niej ustalić, co jest przedmiotem prawa, kto figuruje jako właściciel, jakie prawa i roszczenia ujawniono oraz czy wpisano hipotekę. Nie pokaże natomiast stanu instalacji, zaległości w opłatach, osób faktycznie mieszkających w lokalu ani wszystkich umów, które mogą mieć znaczenie dla kupującego. Dlatego sprawdzenie księgi nie powinno polegać na szybkim spojrzeniu, czy działy III i IV są puste. Trzeba zestawić cztery działy, wzmianki, podstawy wpisów oraz dokumenty znajdujące się poza księgą.
Zacznij od właściwego numeru i oficjalnego systemu
Sprzedający powinien podać elektroniczny numer księgi składający się z kodu wydziału sądu, właściwego numeru i cyfry kontrolnej. Treść można bezpłatnie przejrzeć w oficjalnym systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych pod adresem ekw.ms.gov.pl. Do wyszukania potrzebny jest pełny numer. Sam adres mieszkania nie wystarcza w publicznej usłudze. Korzystanie z komercyjnej strony obiecującej odnalezienie numeru po adresie nie jest konieczne do przejrzenia księgi i może wiązać się z opłatą oraz przekazaniem danych podmiotowi prywatnemu. Najbezpieczniej otrzymać numer od właściciela, pośrednika lub z dokumentów dotyczących transakcji, a następnie samodzielnie wpisać go w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości. Nie wystarczy zapisać wydruku tydzień przed podpisaniem umowy. Księgę sprawdź na początku analizy, ponownie przed umową przedwstępną lub rezerwacyjną, a następnie możliwie blisko aktu notarialnego.
Nowy wniosek może pojawić się pomiędzy tymi datami. Kupujący oglądający lokal w poniedziałek widzi czysty dział III, w środę właściciel składa wniosek dotyczący roszczenia, a akt ma być podpisany w piątek. Stary plik PDF nie pokaże tej zmiany. Notariusz bada dokumenty w ramach czynności, ale kupujący powinien wiedzieć, co zmieniło się w księdze i nie podpisywać wcześniejszych zobowiązań bez zrozumienia ich skutków.
Wzmianka mówi, że treść księgi może się właśnie zmieniać
Każdy dział może zawierać wzmiankę o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza, apelacji, skardze kasacyjnej albo postępowaniu wszczętym z urzędu. Wzmianka nie wyjaśnia jeszcze, czy żądanie zostanie uwzględnione, lecz ostrzega, że widoczny stan wpisów nie jest pełnym obrazem toczącej się sprawy. Jeżeli dział II nadal wskazuje sprzedającego, a nad nim widnieje wzmianka, nie należy zakładać, że wniosek dotyczy drobnej korekty nazwiska. Trzeba ustalić jego treść na podstawie dokumentów przedstawionych przez właściciela i akt księgi dostępnych osobie mającej interes prawny, a znaczenie dla transakcji omówić z notariuszem lub prawnikiem. Wzmianka ma również znaczenie dla ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ustawa stanowi, że rękojmię wyłącza między innymi wzmianka o wniosku, skardze, apelacji, skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Sama formuła „kupuję zgodnie z księgą” nie usuwa więc ryzyka widocznej adnotacji. Rękojmia nie jest też gwarancją obejmującą każdy problem z nieruchomością i ma ustawowe wyłączenia. Wzmianki nie należy samodzielnie interpretować na korzyść transakcji tylko dlatego, że sprzedający zapewnia o jej technicznym charakterze.
Dział I sprawdza, co dokładnie jest sprzedawane
Dział I-O opisuje nieruchomość, między innymi jej położenie, sposób oznaczenia i powierzchnię. Przy lokalu porównaj adres, numer lokalu, kondygnację, liczbę oraz rodzaj izb i powierzchnię z aktem nabycia, rzutem, zaświadczeniami oraz stanem, który pokazano podczas oględzin. Dział I-Sp zawiera prawa związane z własnością, na przykład udział w nieruchomości wspólnej. Rozbieżność nie musi oznaczać oszustwa, ponieważ dane mogły się zmienić albo wymagać sprostowania, lecz nie wolno jej ignorować. Jeżeli oferta obejmuje komórkę, garaż lub miejsce postojowe, trzeba ustalić, czy stanowią część lokalu, odrębną nieruchomość, udział z ustalonym sposobem korzystania czy prawo wynikające z innej umowy. To rozróżnienie ma praktyczne skutki. Sprzedający może potocznie mówić „moje miejsce w garażu”, chociaż księga lokalu nie obejmuje odrębnego stanowiska. Prawo może wynikać z udziału w lokalu garażowym i umowy określającej korzystanie z konkretnego miejsca. Wtedy potrzebna jest również księga dotycząca garażu i dokument ustanawiający podział do korzystania. Podobnie piwnica widoczna na rzucie nie zawsze jest pomieszczeniem przynależnym ujawnionym przy lokalu. Kupujący powinien otrzymać spójne wyjaśnienie prawne każdego składnika ceny, zamiast zakładać, że rzecz używana od lat automatycznie należy do mieszkania.
Dział II musi zgadzać się ze sprzedającym i zakresem jego prawa
W dziale II sprawdza się właściciela albo współwłaścicieli oraz przysługujące im udziały. Dane trzeba porównać z dokumentem tożsamości i podstawą nabycia przedstawioną do transakcji. Jeżeli wpisano dwie osoby, podpis jednej z nich zwykle nie wystarczy do sprzedaży całej nieruchomości bez odpowiedniego umocowania lub innej podstawy. Gdy sprzedaje pełnomocnik, księga potwierdza właściciela, lecz nie ważność i zakres pełnomocnictwa. Jeżeli właściciel zmarł, a jako sprzedający występują spadkobiercy, trzeba sprawdzić dokumenty spadkowe i aktualność wpisu. Nie należy wpłacać znacznej kwoty wyłącznie na podstawie wyjaśnienia, że „sąd jeszcze nie zdążył przepisać”. Podstawa wpisu może naprowadzić na akt notarialny, postanowienie sądu lub inny dokument, dzięki któremu właściciel nabył prawo. Kupujący nie ma przez publiczną przeglądarkę swobodnego dostępu do całych akt księgi, ale może poprosić sprzedającego o dokumenty i przekazać je notariuszowi lub prawnikowi. Szczególnej uwagi wymagają niezgodności nazwiska, udziałów, stanu cywilnego oraz sytuacje, w których lokal jest związany z majątkiem wspólnym małżonków. Dział II odpowiada na pytanie, kto jest ujawniony jako uprawniony. Nie odpowiada samodzielnie na każde pytanie o zdolność tej osoby do skutecznego zawarcia konkretnej umowy.
Dział III może ograniczyć korzystanie lub swobodę sprzedaży
Dział III obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia inne niż hipoteki. Mogą się tu znaleźć między innymi służebności, roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, prawo dożywocia, ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego, zakaz zbywania, informacje związane z egzekucją lub inne wpisy przewidziane prawem. Każdy wpis trzeba przeczytać do końca, identyfikując osobę uprawnioną, treść prawa i podstawę. Samo słowo „służebność” nie określa jeszcze wpływu na zakup. Inne znaczenie ma prawo przechodu przez fragment działki, inne osobista możliwość mieszkania w lokalu, a jeszcze inne służebność związana z infrastrukturą. Pusty dział III jest korzystną informacją, lecz nie potwierdza, że nikt nie korzysta z lokalu ani nie zawarto żadnej umowy najmu. Nie wszystkie stosunki obligacyjne muszą być ujawnione w księdze. Oglądając mieszkanie, w którym przebywa lokator, kupujący powinien poznać umowę, czas jej trwania, podstawę zajmowania lokalu i uzgodniony sposób wydania nieruchomości. Trzeba też ustalić, czy ktoś jest zameldowany, choć meldunek sam w sobie nie tworzy prawa własności ani prawa do lokalu. Księga nie zastępuje oświadczeń sprzedającego, oględzin, dokumentów dotyczących najmu ani prawnej oceny skutków nabycia mieszkania zajmowanego przez inną osobę.
Dział IV pokazuje hipotekę, ale nie podaje aktualnego salda kredytu
W dziale IV znajdują się hipoteki wraz z informacjami takimi jak suma, waluta, wierzyciel i zabezpieczona wierzytelność. Kwota hipoteki nie jest prostym odpowiednikiem aktualnego zadłużenia sprzedającego. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do ujawnionej sumy, natomiast rzeczywiste saldo kredytu może być inne. Jeżeli zakup ma doprowadzić do spłaty długu i wykreślenia hipoteki, potrzebne są aktualne dokumenty banku określające saldo, rachunek do spłaty, warunki wydania zgody na wykreślenie oraz termin ważności informacji. Sposób podziału ceny i kolejność czynności powinny być zapisane w umowie przygotowanej do konkretnej transakcji. Wpisana hipoteka nie przekreśla zakupu. Wiele mieszkań kupuje się z kredytem sprzedającego, a część ceny trafia bezpośrednio do jego banku.
Ryzyko powstaje wtedy, gdy kupujący traktuje ustne zapewnienie o niemal spłaconym kredycie jak dokument albo nie sprawdza, czy wierzyciel i numer rachunku odpowiadają wpisowi oraz zaświadczeniu. Z drugiej strony pusty dział IV nie oznacza, że sprzedający nie ma żadnych długów. Informuje jedynie, że w tym dziale nie ujawniono hipoteki, z uwzględnieniem ewentualnych wzmianek. Zaległości wobec wspólnoty, dostawców mediów, urzędu skarbowego czy innych wierzycieli wymagają osobnej analizy.
Czego nie wyczytasz z księgi wieczystej
Księga nie pokaże, czy lokal jest zawilgocony, instalacja elektryczna była przerabiana, ściana została usunięta zgodnie z dokumentacją ani czy sąsiedzi prowadzą uciążliwą działalność. Nie znajdziesz w niej pełnego salda rozliczeń ze wspólnotą lub spółdzielnią, nadchodzącego remontu dachu, wysokości funduszu remontowego, aktualnych rachunków za media ani wszystkich sporów dotyczących części wspólnych. Nie potwierdzi też powierzchni użytkowej mierzonej na potrzeby konkretnego remontu. Stan prawny widoczny w księdze trzeba zestawić ze stanem technicznym, administracyjnym i faktycznym. Przed zakupem poproś więc o zaświadczenie zarządcy dotyczące rozliczeń, dokumenty wspólnoty lub spółdzielni istotne dla planowanych kosztów, podstawę nabycia, dokumentację dotyczącą lokatorów, świadectwo charakterystyki energetycznej, dostępne rzuty i zgody odnoszące się do przebudowy. Zakres zależy od rodzaju prawa i nieruchomości. Przy domu dochodzą między innymi granice działki, dostęp do drogi, media, planowanie przestrzenne i stan budynku. Księga jest jednym z najważniejszych rejestrów w transakcji, ale jej poprawne przeczytanie polega także na zauważeniu pytań, na które ten rejestr z założenia nie odpowiada.
Sprawdzenie księgi powinno kończyć się listą rozbieżności, nie oceną „czysta”
Po analizie zapisz, czy numer i opis dotyczą właściwego lokalu, kto widnieje w dziale II, jakie są udziały, czy występują wzmianki, jakie prawa znajdują się w dziale III oraz które hipoteki ujawniono w dziale IV. Obok każdej niejasności dopisz dokument lub osobę potrzebną do jej wyjaśnienia. Może to być akt nabycia, zaświadczenie banku, umowa najmu, dokument spadkowy, księga garażu albo konsultacja notarialna. Nie oceniaj wpisu tylko po długości. Jedno zdanie ustanawiające prawo korzystania z lokalu może mieć większe znaczenie niż rozbudowana historia wykreślonych hipotek. Jeżeli sprzedający odmawia podania numeru księgi przed wpłatą opłaty rezerwacyjnej, dokumenty nie zgadzają się z wpisami albo pojawia się niewyjaśniona wzmianka, właściwą reakcją jest wstrzymanie decyzji, nie samodzielne dopowiadanie najbardziej wygodnej wersji. Przy zakupie nieruchomości potrzebna jest analiza konkretnego kompletu dokumentów przez notariusza, a przy nietypowym wpisie lub sporze również przez prawnika reprezentującego interes kupującego. Księga wieczysta porządkuje stan prawny. Dociekliwy kupujący wykorzystuje ją nie jako pieczęć „bez ryzyka”, lecz jako mapę dalszych pytań.
Najczęstsze pytania
Tak. Treść księgi można bezpłatnie przeglądać w oficjalnym systemie ekw.ms.gov.pl, znając jej pełny elektroniczny numer. Urzędowy odpis, wyciąg lub zaświadczenie są płatne.
Informuje o nierozpoznanym wniosku albo innym postępowaniu mogącym wpłynąć na treść danego działu. Nie przesądza wyniku, ale wymaga ustalenia żądania i oceny skutków przed transakcją.
Nie. To ważna informacja o braku widocznych wpisów, lecz trzeba jeszcze sprawdzić wzmianki oraz dokumenty dotyczące zadłużenia, lokatorów, stanu technicznego i zobowiązań poza księgą.
Tak, jeżeli transakcja prawidłowo reguluje spłatę wierzyciela i wykreślenie hipoteki. Potrzebne są aktualne dokumenty banku, ponieważ suma hipoteki nie jest tym samym co bieżące saldo kredytu.
Nie pokazuje bieżącego salda opłat. Informację o rozliczeniach trzeba uzyskać osobno od zarządcy lub wspólnoty, zwykle przy współpracy właściciela.
Należy ją zweryfikować na początku analizy, przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub wpłatą znacznej kwoty oraz ponownie możliwie blisko aktu notarialnego.
Sprawdzamy
Źródła
Udostępnij artykuł
Preferowane źródła Google
Chcesz częściej trafiać na odpowiedzi Dociekliwie?
Dodaj Dociekliwie do swoich preferowanych źródeł Google.
